อาจารย์คะ หนู (ลูกน้องเก่าซึ่งไปตั้งรกรากอยู่ต่างประเทศ) มีเพื่อนคนหนึ่งเป็นคนต่างชาติ อายุหกสิบปี เธออยากมาอยู่เมืองไทยโดยอยากมาเลี้ยงไก่เลี้ยงเป็ดเป็นอาชีพ ตัวหนูเองก็อยากจะลงทุนกับเธอเผื่อจะได้มีรายได้ไว้ใช้ยามแก่ ตั้งงบประมาณลงทุนไว้ 3 ล้านบาท อยากถามอาจารย์ว่าควรจะเริ่มต้นอย่างไร ควรซื้อที่ดินที่ไหน และถ้าจะลงทุนอย่างอื่นควรลงทุนอะไร จะซื้อคอนโดให้เขาเช่าดีไหม

………………………………………………..

ตอบครับ

     ฮ้า..า ขำ นานๆจะมีจดหมายแนวเซอๆเข้ามาหาซะทีหนึ่ง ดีเหมือนกันตัวหมอสันต์จะได้คลายเครียด

     1.  มีเงินคนละล้านห้าจะลงทุนทำเกษตรกรรมไว้เก็บเงินกินยามแก่ (หากถือว่าอายุ 60 ปี ยังไม่แก่) ถามว่าควรจะซื้อที่ดินที่ไหน ตอบว่าเงินแค่นี้ไม่ต้องเอาไปซื้อที่ดินหรอก เก็บเงินเข้าลิ้นชักไว้เหอะ อย่างดีก็เช่าเขาทำก็พอ หรือจะให้ดีก็ไม่ต้องเช่าเลยด้วยซ้ำ ขอเขาทำฟรีๆ เมืองไทยนี้มีที่สวยๆเหมาะๆทำเกษตรกรรมอยู่มากซึ่งกรรมสิทธิ์อยู่ในมือของคนรวยแต่ไม่ได้ใช้ที่ทำอะไร ขายก็ไม่ขาย แต่ไม่ใช้ทำอะไรดื้อๆ แบบว่าจะเอาไว้ถ่ายทอดพันธุกรรมให้ลูกหลาน คุณไปขอใช้ที่ของคนแบบนี้ได้เลย ไม่ต้องซื้อไม่ต้องเช่า ไปขอใช้ที่ที่เจ้าของเขาทิ้งร้างไว้ เพื่อนผมก็ทิ้งที่ไว้แบบนี้หลายคน คุณจะทำจริงหรือเปล่าละ จะขอเขาให้ ที่ของตัวผมเองที่เป็นแบบนี้ก็มีนะ คุณไปอยู่ไปทำได้เลยไม่ต้องเช่าไม่ต้องซื้อ ผมมีที่อยู่แปลงหนึ่งที่ผมทิ้งร้างไว้ ที่ห้าไร่ อยู่ติดรั้วอุทยานแห่งชาติเขาใหญ่เลย อยู่ที่หมู่บ้านตะเคียนงาม ตำบลโป่งตาลอง อำเภอปากช่อง ใกล้กับถังสูงประปาหมู่บ้าน ผมปลูกบ้านไม้อย่างดีไว้หลังหนึ่งด้วยนะ มีน้ำประปาไฟฟ้าให้พร้อม ป่านนี้ไม่รู้บ้านยังอยู่หรือเปล่าเพราะผมไม่ได้ไปดูหลายปีแล้ว เคยบอกขายแค่ล้านห้าก็ยังไม่มีใครซื้อเลยเพราะมันเป็นที่ดินที่เขาเรียกว่า “บภท.5” คือไม่มีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ คนเขาก็ไม่กล้าซื้อ แต่ว่าบ้านและที่ดินของผมนี้อยู่ในหมู่บ้านเป็นกิจจะลักษณะนะ มีรั้วหลังติดป่า เมื่อสิบปีก่อนพอผมปลูกข้าวโพดพอมันออกฝักได้ที่หมีก็พาลูกมาเก็บข้าวโพด ชาวบ้านเล่าว่าไม่แค่เก็บกินเปล่ามันเก็บตัวละหลายฝักอุ้มตุนกลับบ้านด้วย พอไถดินจะปลูกอะไรใหม่ๆกวางตัวใหญ่ก็พังรั้วเข้ามากินหญ้าระบัด มีอยู่ปีหนึ่งแล้งน้ำมาก ที่ของผมมันเขียวๆอยู่ล่อตา พวกช้างพากันพังรั้วเข้ามา แถมพากันเดินอาดๆเข้าไปในหมู่บ้านเจออะไรเขียวๆกินดะหมด พวกชาวบ้านแตกตื่นต้องเข้าบ้านปิดประตูเพราะกลัวพวกท่านเหยียบเอา ผมไม่ได้กลัวอุปสรรคพวกนี้ดอกนะ สนุกดีเสียอีก แต่ว่าชีวิตตัวเองมีฐานอยู่กรุงเทพ ผมเบื่อที่จะต้องมีชีวิตที่เร่งรีบเดินทางลกๆไปลกๆมา เพราะจากบ้านบนเขาที่มวกเหล็กขับรถไปตะเคียนงามอย่างน้อยก็อีกหนึ่งชั่วโมง เลยทิ้งมาได้หลายปีแล้ว คุณอยากใช้ไปใช้ได้เลยฟรีไม่ต้องเช่า แต่ at your own risk นะ หมายความว่าถ้าคุณถูกหมีบ้องหูเอา นั่นเป็นโชคชะตาของคุณ ผมไม่เกี่ยว

     ในกรณีที่คุณดื้อดึงจะซื้อที่ดินให้ได้ เงินแค่นี้คงซื้อที่ดินที่ดีพอควรได้สักสองสามงาน ซึ่งก็พอทำเกษตรกรรมอย่างเหลือเฟือแล้วสำหรับคน 1-2 คน ถ้าคุณจะซื้อ ผมแนะนำให้ซื้อที่ที่เป็นโฉนดอยู่ในย่านที่ที่ดินมีศักยภาพที่จะมีราคาสูงขึ้นในอนาคต เพราะการขายที่ดินเอากำไรจะเป็นรายได้ที่เป็นกอบเป็นกำที่สุดของคุณ ไม่ใช่การขายเป็ดขายไก่ ที่ดินที่มีศักยภาพที่จะขึ้นราคาคือที่ดินที่น้ำท่วมไม่ถึงและอยู่ใกล้กับแหล่งท่องเที่ยวหรืออยู่ชานเมืองที่กำลังโต เพราะนอกจากจะทำเกษตรไปด้วยคุณยังอาจจะหารายได้จากการท่องเที่ยวหรือจากความต้องการที่พักอาศัยที่เพิ่มขึ้นไปด้วยได้ อย่าไปซื้อที่ในชนบทห่างไกลที่ผู้คนทะยอยพากันทิ้งถิ่นหนีเข้าไปอยู่ในเมืองตามแนวโน้มการเคลื่อนย้ายประชากรของสังคมไทย เพราะที่ดินอย่างนั้นจะราคานิ่งไม่ยอมขึ้น แล้วท้ายที่สุดคนอื่นเขาย้ายเข้าเมืองหมดก็จะเหลือแต่คุณเป็นยายแก่เฝ้าที่อยู่คนเดียว

    2. ถามว่าถ้าจะลงทุนทำเกษตรกรรมควรลงทุนทำอะไร ตอบว่าเกษตรกรรมเป็นอาชีพที่มีแรงบันดาลใจให้คนจำนวนมากอยากทำ แต่คนที่ทำอยู่อยากเลิก คุณอยากทำก็มาทำได้ ผมแนะนำให้คุณทำอะไรก็ได้บนเงื่อนไขสามข้อนี้ คือ

     2.1 ไม่ทำเกษตรโลภมาก พูดง่ายๆว่าให้คุณทำเกษตรพอเพียง ทำเองกินเอง เหลือก็ขาย แน่นอนว่ารายได้จะจิ๊บๆมากหรือบางช่วงไม่มีรายได้เลย แต่คุณแก่แล้วมีที่อยู่มีของกินก็พอแล้ว จะเอาอะไรอีกละ

     2.2 ให้คุณทำหลายๆอย่าง แม้จะมีที่แค่งานสองงานคุณก็ควรทำหลายๆอย่าง ปลูกพืชก็ให้ปลูกหลายๆอย่าง อยากเลี้ยงเป็ดเลี้ยงไก่ก็เลี้ยงได้เป็นส่วนหนึ่งของการทำอะไรหลายๆอย่าง คือทำเกษตรแบบผสมผสาน การทำกิจกรรมหลายกิจกรรมจะทำให้คุณสร้างประสิทธิภาพในการผลิตและการใช้ทรัพยากรได้สูงสุด ทั้งนี้ให้คุณคำนึงถึงการผนวกรายได้จากการท่องเที่ยวหรือขายของให้นักท่องเที่ยวเข้าไปด้วยได้ยิ่งดี

     2.3 เรียนรู้ตลาดก่อนจะผลิตอะไร อย่างคุณปลูกแตงกวาหนึ่งแปลง แต่มันออกมาพร้อมกันผลุบผลับๆทีเดียวทั้งแปลง มันออกเช้าคุณไม่เก็บเช้าปล่อยไปถึงเย็นมันก็แก่เกินไปแล้ว แล้วภายในหนึ่งวันถ้ามันไม่ถึงตลาดมันก็เริ่มเน่าแล้ว คุณจึงต้องรู้ก่อนว่าคุณจะเอาไปขายที่ไหนเพราะคุณไม่สามารถกินแตงกวาทั้งแปลงเองในหนึ่งวันได้ อย่าไปฝันว่าคุณจะเอาไปขายพารากอนหรือวิลลามาร์เก็ต เพราะนั่นมันซับซ้อนเกินกว่าที่คุณจะคาดคิดถึง เอาไว้ถ้ามีเวลาผมจะเล่าให้ฟัง ในขั้นนี้เอาแค่ขายที่ตลาดอำเภอหรือที่ปากซอยหมู่บ้านก็แล้วกัน ที่ตลาดอำเภอคุณรู้หรือเปล่าว่าใครเป็นคนขาย ใครเป็นคนซื้อ ฤดูไหนเขาซื้อขายอะไรราคาเท่าไหร่ ที่ปากซอยคนซื้อก็มีแต่ร้านส้มตำ แล้วชาวบ้านเขากินแตงกวากับส้มตำหรือเปล่า เขาก็ไม่กิน เขากินกับผักบุ้งนาและถั่วฝักยาว ถ้าคุณไม่มองตลาดให้รอบด้านก่อน แม้จะผลิตอะไรเล็กๆง่ายๆอย่างแตงกวาแปลงเดียวก็มีปัญหาแล้ว คุณจะเอาแตงกวาที่ขายไม่ออกไปบริจาคให้โรงครัวของโรงพยาบาลเขาก็ไม่รับ เพราะมันกระทบเปอร์เซ็นต์การซื้อขายของเขา ท้ายที่สุดคุณก็ต้องหิ้วแตงกว่าเน่ากลับบ้าน นี่เป็นตัวอย่างความสำคัญของการเรียนรู้ตลาด

    3. ถามว่าถ้ายืนยันจะเลี้ยงเป็นเลี้ยงไก่จะมีอะไรมะ ตอบว่าไม่มี แต่ว่าการเลี้ยงเป็ดเลี้ยงไก่เชิงเดี่ยว (หมายถึงตั้งหน้าเลี้ยงเป็ดเลี้ยงไก่อย่างเดียวไม่ทำอย่างอื่นเลย) ในเมืองไทยนี้คุณต้องแข่งกับยักษ์ใหญ่ซึ่งมีต้นทุนการผลิตถูกมากและคุมตลาดได้เบ็ดเสร็จ ถ้าคุณยอมเข้าหุ้นกับยักษ์ใหญ่แบบเป็น contracted farmers ให้เขา คุณก็ต้องยอมให้เขาเอาเปรียบและผลักความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นอย่างคาดไม่ถึงมาให้คุณนะ คือถ้าไม่มีปัญหาก็ต่างคนต่างได้เงิน แต่ถ้ามีปัญหายักษ์ได้เงินแต่คุณเสียเงิน

     เขียนมาถึงตรงนี้ขอนอกเรื่องหน่อย สมัยที่ผมยังรับราชการอยู่ ราวสิบกว่าปีมาแล้ว เพื่อนผมคนหนึ่งไปรับราชการอยู่ต่างจังหวัด มีตำแหน่งเป็นนายแพทย์ใหญ่ประจำจังหวัด (สสจ.) เขาหาลำไพ่ด้วยการเลี้ยงเป็ดโดยเข้าหุ้นกับยักษ์ใหญ่ คือซื้อลูกเป็ดของยักษ์มา ซื้ออาหารเป็ดของยักษ์ มีสัญญากันว่าพอเป็ดโตแล้วก็แจ้งให้ยักษ์มารับซื้อไปจากฟาร์มในราคาประกัน กก.กี่บาทก็ว่ากันไป มีอยู่ช่วงหนึ่งเป็ดล้นตลาด เมื่อเป็ดของเขาโตได้ที่แล้วโทรศัพท์ไปบอกยักษ์ อีก็ไม่มารับซื้อสักที เป็ดมันก็กินเอาๆ เขาก็ต้องไปซื้ออาหารเป็ดจากยักษ์มาเพิ่ม แถมเป็ดแบบนี้พอมันโตเต็มที่แล้วมันจะไม่โตอีกและเริ่มป่วยกระเสาะกระแสะต้องไปซื้อยาของยักษ์มารักษาเป็ด เขามีแต่เสียเงิน แต่ยักษ์มีแต่ได้เงิน ในที่สุดเขาอดรนทนไม่ไหวจึงโทรศัพท์ไปตะคอกยักษ์ว่า (ขอโทษ..โค้ด)

     “มึงจะซื้อเป็ดของกูหรือไม่ซื้อ”

     ฮะ ฮ่า ฮ่า ตะแล้น ตะแล้น ตะแล้น

     3. ถามว่าถ้าอยากมาอยู่เมืองไทยอยากลงทุนทำอะไรที่พอมีรายได้เก็บกินยามแก่ ควรจะทำอะไรดี ตอบว่ามันขึ้นอยู่กับว่าคุณจะปักหลักอยู่ที่โน่นหรือจะกลับมาอยู่ที่นี่บ้าง

     กรณีที่ 1. คุณปักหลักอยู่ที่เมืองนอก แต่จะส่งเงินมาลงทุนในเมืองไทย ผมแนะนำให้คุณลงทุนในอะไรที่ก่อ passive income เล็กๆน้อยๆโดยที่ตัวคุณไม่ต้องเข้าไปยุ่งก็พอแล้ว ซึ่งก็คงหนีไม่พ้นการลงทุนในตราสารหนี้ (หุ้นกู้) และตราสารทุน (หุ้น) ที่มีความเสี่ยงต่ำ ส่วนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน คอนโด มันเป็นเรื่องที่คุณต้องมาดู มาแล มาเลือก มาบริหารจัดการ เช่นให้เขาเช่าคุณก็ต้องมาแวะเวียนดูว่าผู้เช่าทำผิดสัญญาอะไรบ้าง บ้านต้องซ่อมตรงไหนบ้าง จะเลือกคอนโดคุณก็ต้องหมั่นแวะเวียนมาดูว่าที่คุณคิดว่าโลเกชั่นดีมันดีจริงหรือเปล่า จ้างบริษัทบริหารคุณก็ต้องขยันพูดคุยกับผู้บริหาร ประกาศขายที่ดินทางเน็ทคุณก็ต้องขยันเลื่อนประกาศให้คนเห็น มันจะเป็นภาระกับคุณมากเกินไป ส่วนการลงทุนในธุรกิจที่ต้องออกลิงออกค่างลงมือทำเช่นทำร้านอาหาร ทำโรงงาน ทำรีสอร์ท ทำฟาร์มทำไร่นั้น เลิกคิดได้เลย คุณอย่าไปทำเลย เพราะการอาศัยคนอื่นให้เอาเงินของเราไปทำธุรกิจแทนเรานั้น มีจุดจบอยู่ที่เดียวคือ..เจ๊ง

     กรณีที่ 2. หากตัวคุณเองจะกลับมาอยู่ทางนี้เป็นเวลามากพอควรในแต่ละปี เช่นทุกหน้าหนาวคุณจะมาอยู่ทางนี้ ถ้าคุณมีเรื่องที่คุณชอบมาก มี passion กับมัน ชนิดที่หากตายคากิจกรรมชนิดนั้นได้ก็จะเป็นการตายอย่างมีความสุข ถ้าคุณมี passion กับอะไรถึงขนาดนั้นให้คุณลงทุนทำธุรกิจด้านนั้นไปเลย คำว่า passion นี้รวมถึงความถนัดหรือความรู้จริงของคุณด้วย อย่างคุณไปอยู่เมืองนอกเมืองนานาน รู้ภาษาอังกฤษดี รู้วิถีชีวิตของฝรั่งมังค่าดีและคุณชอบปลูกต้นไม้ ถ้าคุณจะหาซื้อที่แถวชานเมืองที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวปลูกบ้านทำสวนเล็กๆน่ารักและจดทะเบียนบ้านคุณกับมหาดไทยเป็นโฮมสเตย์รับลูกค้าผ่าน AirBandB และ Booking.com อย่างนี้ก็โอเค.นะ

     หรืออย่างเช่นคุณถนัดงานดูแลรักษาพยาบาลคนสูงอายุคุณจะกลับมาทำธุรกิจเล็กๆเปิดรับดูแลนักท่องเที่ยวสูงอายุ (escort guide) พานักท่องเที่ยวที่เงอะๆงะๆป่วยบ้างไม่ป่วยบ้างคราวละคนสองคนไปเที่ยวโน่นเที่ยวนี่ในเมืองไทย บางทีก็ไปโรงพยาบาล บางทีก็ไปทำฟัน บางทีก็ไปนวด บางทีก็ไปท่องเที่ยว โดยคุณเป็นผู้ประสานงานทุกอย่างให้หรือบางครั้งตัวคุณเองเป็นไกด์พาไปเสียเอง อย่างนี้ก็โอเค.

     ถ้าคุณไม่อยากยุ่งกับนักท่องเที่ยวเลยแต่อยากลงทุนที่ตัวเองพอจะมีบทบาทได้บ้าง ผมแนะนำอย่างหนึ่งคือให้คุณเลือกเมืองที่กำลังโต เลือกโลเคชั่นที่ผู้สูงอายุจะอยู่สะดวก เช่นมีที่เดินออกกำลังกายง่ายๆ หาอาหารสุขภาพกินได้ง่ายๆ คุณซื้อที่ดินในโลเคชั่นแบบนี้สักสามงานหรือสักไร่หนึ่ง แล้วปลูกบ้านหลังเล็กสำหรับผู้สูงอายุอยู่เป็นกลุ่ม (cluster) สัก 4-6 หลังอยู่ในที่แปลงเดียว แต่ละหลังมีแปลงผักแปลงดอกไม้ของตัวเอง แยกที่จอดรถไปจอดรวมกันไว้ที่ข้างนอกไม่ให้เอารถเข้าไปข้างใน แล้วเปิดให้ผู้สูงอายุเช่า ใหม่ๆผู้เช่าอาจจะเป็นคนทำงานธรรมดาปะปนบ้าง จึงต้องหาเมืองที่กำลังโตและกำลังมีความต้องการที่พักอาศัยเพิ่มขึ้นจะได้ไม่ขาดผู้เช่า นานไปผู้เช่าจะค่อยๆกลายเป็นผู้สูงอายุเอง เพราะในเมืองไทยนี้มีผู้สูงอายุโดยเฉพาะผู้หญิงตัวคนเดียวจำนวนมากที่อยากจะอยู่ในที่ที่เหมาะสำหรับผู้สูงอายุในราคาที่ไม่ต้องลงทุนซื้อที่ดินหรือปลูกบ้านเอง โดยวิธีนี้คุณก็จะได้เป็นเจ้าของ property ที่มี passive income ไปตลอด ตัวคุณเองมาเมื่อไหร่ก็ไปอยู่กินในนั้นและพัฒนามันให้ดีขึ้นให้น่าอยู่ขึ้น property ของคุณก็จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี

นพ.สันต์ ใจยอดศิลป์